Bail commercial et obligation de délivrance – Landlord & Tenant – Leases

Dans un arrêt inédit du 23 octobre 2023, la Cour de
cassation a posé un principe intéressant et qui
mérite attention pour tous les restaurants, restaurateurs,
et cafés restaurants : Le bailleur d’un local
commercial de restaurant est tenu dès l’origine du bail
de délivrer à son locataire un local conforme
à sa destination contractuelle de restaurant,
« ce qui suppose l’installation d’un conduit
d’évacuation des vapeurs et fumées »
selon la 3ème chambre civile de la cour de cassation.

On sait que le bailleur doit donner à son preneur un
local conforme à la destination contractuelle des lieux.
L’absence de conduit de cheminée rend désormais
selon la Cour de cassation le bail non conforme à
l’obligation de délivrance du bailleur d’un
fonds de commerce de restaurant.

En l’espèce, d’une situation complexe dans
les faits, la Cour de cassation a dégagé principe
simple : un premier bailleur avait consenti un bail commercial
à un preneur pour exploitation d’un fonds de commerce
de restaurant, et un second bailleur du fonds voisin avait consenti
un bail commercial au même preneur, avec autorisation de
travaux de réunir les locaux mitoyens, et création
d’un fonds de « restaurant – salon de
thé ».

Le preneur avait fait installer un conduit extérieur,
à l’arrière de l’immeuble du second
bailleur, d’évacuation des vapeurs et fumées,
jusqu’au toit, sans réaction du second bailleur. Mais
les relations s’étaient dégradées, et le
second bailleur a assigné le preneur en suppression du
conduit de cheminée, puis n’a pas reconduit le bail,
et a fait délivrer au preneur un congé avec refus
d’indemnité d’éviction pour motif
« grave et légitime » : Le
preneur avait selon lui fait installer un conduit
d’évacuation extérieur à
l’immeuble sans son autorisation « explicite et
préalable ».

Le second bailleur exigeait la remise en état
d’origine des locaux et la désinstallation du conduit
de cheminée extérieur d’évacuation des
fumées et vapeurs du restaurant.

Le preneur plaidait à l’inverse intelligemment que
sans conduit d’évacuation des fumées et vapeurs
il ne pouvait pas exploiter son restaurant, et que son le bailleur
violait de ce fait son obligation de délivrance. Il
demandait à se maintenir dans les lieux tant que son
indemnité d’éviction ne lui était pas
payée.

La Cour d’Appel de Paris rejette les demandes du bailleur
et confirme le preneur dans son autorisation à se maintenir
dans les lieux tant que l’indemnité
d’éviction ne lui a pas été payée
par le second bailleur, et ordonne une expertise à cette
fin.

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour
d’appel de Paris, et confirme le principe posé par les
juges d’appel selon lequel « la Cour d’appel
a exactement retenu, (…) que le bailleur était tenu
dès l’origine du bail de délivrer à sa
locataire un local conforme à sa destination contractuelle
de restaurant, ce qui supposait l’installation d’un
conduit d’évacuation des vapeurs et
fumées. »

Ainsi désormais, le bailleur d’un fonds de commerce
de restaurant n’aura certes pas, si le contrat de bail est
bien rédigé, l’obligation de délivrer un
fonds avec conduit d’évacuation, mais il devra a
minima donner la possibilité à son preneur de le
faire installer aux frais de son preneur. A défaut le
bailleur ne respectera pas son obligation de délivrance
contractuelle en matière de baux commerciaux, selon la Cour
de cassation.

Si le bail ne prévoit aucune clause sur ce point,
l’interprétation à rebours de
l’arrêt de la Cour de cassation du 23 octobre 2023
donnerait même désormais la possibilité au
restaurateur d’exiger de son bailleur de se conformer
à son obligation de délivrance et de faire installer
aux frais du bailleur un conduit d’évacuation des
fumées et vapeurs.

Attention donc aux rédactions avenir des baux commerciaux
de restaurant.

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